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文/金錯刀（微信公眾號：金錯刀）采訪/金錯刀頻道文華2015年，盧陽創業了。在此之前，他是哈佛碩士，外企金領高管，在凱雷房地產基金做董事時管理資產總額超過30億美元，生活各種高大上。一入創業深似海，用盧陽自己的話說就是，從摩天大樓跳到原始森林。盧陽把目標選在一個巨大的藍海市場：辦公空間租賃和服務。去年5月，優辦（uban.com）成立，4月完成1600萬元人民幣天使輪融資。去年8月，優辦A輪1000萬美金融資，雷軍直截了當問盧陽：辦公室租賃為什麼沒有大公司出現？就五個字：信息不對稱。信息太不對稱，價格太不透明。一如10年前，攜程之于酒店行業。盧陽舉了一個例子：10年前，酒店的信息不對稱，價格不透明。每個城市有多少酒店大家不知道，掛牌價遠遠高于入住價，這個比例到底能控制多少，也沒人知道。商務酒店預訂通過眾多的中小旅行社中間產生各種回扣、腐敗，是一個灰色地帶。攜程給每個酒店業主帶來龐大客戶群，從而和每個酒店談判，你必須給我一個能接受的最低價，然后這個價格必須是公示給所有人，而不是只能給到你的親戚。這樣的話他就一帶十，十帶百，攜程把每個城市里面90%以上的酒店業主都簽下來的時候，這個時候市場就相對透明了。而優辦要做的事正是攜程10年前所做的事情。經過幾十年的洗牌，租房、二手房已經變成一個相對比較規范的市場。但是辦公室出租還是一盤散沙。信息不對稱，潛規則叢生。盧陽面對的是一個龐大巨獸，他能殺出一條血路嗎？寫字樓江湖：信息不對稱在中國，辦公租賃其實遠遠滯后于住宅租賃。中介人員一開始只做住宅，并且他們獲得客源和獲得房源很容易，小區門口擺攤都行。當服務行業占比上升的時候，越來越多的服務行業去找辦公室。在這樣的背景下，企業去找辦公場所，就會面臨這樣的問題：1、辦公租賃一盤散沙因為住宅是發展很久的老行業，是塊大肥肉，所有大的中介公司都會去做，新盤做一個代理，能掙到幾千萬收入，但辦公室租賃全然不同。辦公室出租面對的企業客戶素質更高，對從業人員的專業要求也更高，但現實是很多辦公租賃從業者是從住宅領域跳過去的，他們并不專業，也就無法滿足客戶更高等級的要求和提供更好的服務。中國市場上大概有5%高端的客戶，有特別專業的人來服務他們，就是外資五大行（仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯等）。除了這5%的客戶以外，其他客戶就是一些兼做辦公室租賃的中介公司在做，沒有跟他匹配的從業人員來服務，全是一盤散沙。2、中介之水深不可測得不到專業服務只是其中一個方面，租房江湖的潛規則更讓人膽戰心驚。房源不透明，貓膩叢生也是辦公空間租賃發展重要阻礙。一棟辦公樓里面有多少套可租房源，價格到底是十塊錢還是八塊錢，這個價格到底包不包括物業費，包不包括發票、供暖費，這些所有的東西，沒有一個地方可以去查。對于找辦公樓的人來說，他只能通過他找的兩三個中介去對比。業主到底空了多少套房源，價格到底是多少，這是瞞著不說的。只是你跟我熟悉，我給你最低價，你跟我不熟，我可以坑你一筆。中介通過這種信息不對稱，可以玩各種各樣的花招。考慮到這些因素，喜歡折騰的盧陽毅然辭職，開啟了創業之路，干掉灰色、顛覆老炮。哈佛海龜變身掃樓狂魔從高富帥突然跳到苦逼的創業者，很多人會質疑，到底靠譜嗎？去年6、7月份開始，盧陽帶著十幾個人的地推團隊，每天要跑八個樓，跟物業和業主租賃方打交道，回來以后開總結會，開到晚上九、十點。掃樓這種事，創業之前的盧陽想都不敢想。對于盧陽，創業的過程其實也是一個去除偏見的過程。由于幾十年的野蠻生長，很多人可能會覺得中介群體相對來說素質較低，但在相處過程中，盧陽發現他們中不乏特別勤奮、聰明、踏實的人。這種心態的轉變也是創業帶給盧陽的一筆寶貴財富。干貨時間：顛覆深水的3大狠招作為一個攪局者，盧陽用互聯網方式對辦公室租賃江湖進行了大刀闊斧的動刀，這也是他的狠招：用互聯網方式做樓盤字典。1、720全景實勘真房源真房源是所有用戶的強痛點，也是兵家必爭之地，也是地產中介貓膩最多的地方。舉個例子，望京SOHO同時在租的真房源也就50多套，但是某網站上的房源帖子竟然有10000多個。作為新來者，要想顛覆老炮，如何把真房源搞的狠一點？為了確保辦公場所的真實存在，優辦成立了一個專門的房源拓展團隊，他們每天就在北京一千多棟辦公樓里去實勘真實存在的房源，并按周更新，迅速構建起幾座大城市的樓盤字典，確保用戶所見即所得。因為照片很容易造假，優辦使用720全景拍攝，這個東西是無法造假的。所謂720實勘，就是用最先進的進口設備，不僅全方位拍攝辦公室內"上下"和"左右"兩個維度，更是將雙360球型范圍內的所有景致盡收囊中，這是真的所見即所得。這款全景產品也可以和VR結合，讓用戶在網上就能在虛擬辦公空間實現看樓。更狠的是，優辦還推出了租金計算器的服務，簡單來說就是通過線下團隊收集辦公租金報價、免租期、物業費、供暖費等數據，結合是否開發票、交房狀態、支付方式等因素，為用戶計算出實時的每月租賃總成本和首付款，甚至完善樓盤歷史成交信息，模擬未來價格走勢，方便用戶做決策，向租金不透明、潛規則、暗箱操作等市場陳疴猛烈開炮。優辦憑借的是手上海量的客戶。龐大的客戶資源以及歷史成交信息，讓優辦有能力去整理詳盡的房源和成交價格信息，不斷重復這個過程，就能打破信息壁壘，還辦公租賃一片透明藍天。很多業主為了更好的吸引客戶快速消化庫存提高成交效率，也把自己能接受的最低價放到優辦網上，以實現快速成交。我們看到類似攜程對于酒店，優辦對于辦公空間逐漸實現在價格越來越透明。2、羊毛出在豬身上：大數據除了干巴巴的辦公場所租賃，優辦會通過后臺積累的數據，給出客戶一些信息上的服務。比如2015年9月推出的優辦北京融資地圖會顯示到底哪個辦公樓的企業融錢最多。根據優辦的統計，望京SOHO從去年1月份到8月份，有17家企業共融了45億，可以稱得上是風水最好的辦公樓。辦公樓有一個聚合的效應，比如說媒體公司愿意扎堆在北京電視臺和中央電視臺附近，IT公司從中關村、上地到望京遷徙，優辦搜集每一個辦公樓的企業信息，對空間信息進行分類以及數據搜集，這樣也可以滿足不同企業希望集群的需求。優辦也是現在火熱的眾創辦公空間出租工位的最大展示和交易平臺，掌握上百家空間的入駐企業和交易信息。優辦幫助空間拓展新的位置，也幫助空間在線上直接預約到客戶甚至在線下單支付。將大數據延伸可以試水到更多的辦公相關領域，如辦公室裝修、家具、綠植，如搬家、保潔，如辦公用品采購，甚至是金融。優辦目前推出的企業服務禮包中已經包含了十幾項辦公服務項目，而優辦的愿景是成為最大的辦公空間服務平臺，這一系列租賃后服務的提供，帶來的是極致的用戶體驗，服務數據的不斷挖掘將給優辦帶來持續的影響和推動力。3、搞辦公樓空氣檢測？靠譜嗎？優辦另一個不按常理出牌的是搞辦公樓空氣檢測，不務正業嗎？據第三方專業公司在2016年3月10日發布的報告中提到，北京的室內空氣一年中有超過1/3時間處于中到重度污染，75%的室外PM2.5會通過各種途徑進入室內，所調查的90%以上辦公樓項目都不能有效地過濾PM2.5，達到標準健康水平。PM2.5連同辦公裝修和家具產生的甲醛、二氯苯、甲苯，辦公設備揮發的臭氧，以及通風帶來的大量粉塵，讓辦公室這個白領生活1/3以上時間的空間成為嚴重的污染區。基于此，近期優辦網將聯合中國最大商業室內空氣質量數據庫GIGA循綠，探索健康辦公解決方案。具體怎么做？優辦采用GIGA的RESET認證標準，實時監測辦公樓顆粒污染物(PM)、化學物質(TVOC)、二氧化碳(CO2)、溫度濕度等多個參數，動態顯示寫字樓室內外空氣質量對比，并根據此定期公布全國各地辦公環境空氣質量指數，建立綠色辦公樓數據庫。優辦將從辦公樓空氣質量著手，為業主和租戶提供能讓辦公人群每年延長數天壽命的健康辦公生活場所解決方案。這也會形成一個大數據系統。如果這個大數據比較全的話，他們甚至可以殺入辦公室設計裝修市場，細思恐怖。最后一片千億藍海？盧陽算過一筆賬，辦公樓的租金市場，光北京每年就已達到千億，全國辦公樓租金總額近萬億，加上后續裝修等市場，是一個極具規模的藍海。這個千億藍海，也是一個千億級的挑戰。最大的挑戰，就是線上加線下的商業閉環。對優辦而言，最大的挑戰是O2O的突然遇冷，如何在創造核心競爭力和擴張之間保持平衡的增長。回歸到創業的初衷，盧陽認為，如果不是對一件事情特別有激情，想創造一些價值，只是因為跟風，因為覺得這個東西性感，因為這個東西能拿到風投是不行的。如果沒有這么一點點情懷，在創業這條極其艱苦的道路上，很多事情是堅持不下去的。盧陽從學習城市規劃專業，到地產開發及投資十幾年的學習工作生涯一直圍繞地產建筑這一個行業，對之深有感情。在地產運營＋互聯網大方向下選擇辦公地產空間服務平臺，是看到這個行業的現狀洼地，深思熟慮后的決定。優辦網的使命是讓每個人的辦公生活更幸福，這其中包括找辦公室更容易更高效，也有辦公室空氣質量提高，辦公空間設計更人性更健康。從摩天大樓跳到原始森林，盧陽這一年最大的變化是扔掉西裝，野蠻生長。過程中，各種酸甜苦辣，掃樓又是O2O各種苦逼中的戰斗機。但是，野心在生長。盧陽印象最深的是羅永浩說過的一句話：通往牛逼的路上，風景差得讓人只想說臟話，但創業者在意的是遠方！

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